Księga wieczysta przy zakupie mieszkaniaDla zdecydowanej większości Polaków kupno mieszkania jest jedną z najważniejszych inwestycji życiowych, dlatego też decydując się na jego zakup trzeba starannie zapoznać się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości. Stan prawny nieruchomości sprawdzimy w księdze wieczystej.

Księgi wieczyste zostały regulowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku (Dz. U. Nr 19, poz.147) oraz w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym z dnia 21 listopada 2013 r. (Dz. U. z 2013 r. poz. 1411).

Księga wieczysta to swego rodzaju rejestr publiczny, który zawiera historię prawną określonej nieruchomości, dlatego aby ustalić komu i na jakiej podstawie przysługiwały lub w dalszym ciągu przysługują uprawnienia do danej nieruchomości należy, jeszcze przed planowanym zakupem mieszkania, zapoznać się z księgą wieczystą.

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela – dlatego najlepiej najpierw sprawdzić, czy dział IV księgi wieczystej jest wolny od wpisów. W przeciwnym razie podmiot, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości przeciwko jej właścicielowi – w konsekwencji mieszkanie może zostać sprzedane na licytacji komorniczej w toku egzekucji.

Struktura księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech działów, a w zupełnej treści zawiera na wstępie dodatkowo okładkę.
Okładka- zawiera oznaczenie księgi wieczystej, w tym jej numer, nazwę i wydział sądu rejonowego, w którym księga wieczysta jest prowadzona oraz typ nieruchomości, której dotyczy.

Dział I – Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch części. Pierwsza z nich „Oznaczenie nieruchomości” (dział I-O) zawiera dokładne informacje na temat identyfikacji nieruchomości, a więc położenie, powierzchnię oraz przeznaczenie nieruchomości. Druga część „Spis praw związanych z własnością” (dział I-Sp) dotyczy praw związanych z własnością nieruchomości, np. służebność gruntową czy też udział w nieruchomości wspólnej.

Dział II – w dziale II „Własność” znajdują się wszystkie dane personalne obecnego właściciela lub użytkownika wieczystego. W przypadku, gdy uprawnionych z tytułu własności jest kilku, określona jest wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności. Należy mieć na uwadze, że przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność niezbędna będzie zgoda pozostałych współwłaścicieli. W tym dziale ujawniona jest również podstawa prawna wpisu, którą stanowią w szczególności: akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna lub zaświadczenie.

Dział III –przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, oprócz roszczeń dotyczących hipotek. Jeżeli na nieruchomości jest wszczęta egzekucja komornicza, to również tutaj należy szukać informacji na ten temat. Zgodnie z art. 16 ustawy, poza prawami rzeczowymi, w księdze wieczystej mogą być ujawnione również prawa osobiste (np. prawo pierwokupu czy też prawo dożywocia) oraz roszczenia (m.in. o przeniesienie własności nieruchomości, roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności) stanowiące katalog otwarty.

Dział IV – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek stanowiących zabezpieczenie kredytów lub pożyczek ciążących na nieruchomości przy jednoczesnym wskazaniu wysokości kredytu, kwoty i rodzaju hipoteki, a także nazwy wierzyciela.

Zasady rządzące instytucją ksiąg wieczystych

Jak już wspomniano w niniejszym artykule, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, który jest ujęty w dziale II-IV księgi. Należy jednak pamiętać, że bez uprzedniego zaznajomienia się z opisem nieruchomości, trudno jest określić pełną treść praw związanych z daną nieruchomością.

Zasady rządzące instytucją ksiąg wieczystych:

  1.  Jawność – księgi wieczyste są jawne, a więc aby zapoznać się z ich treścią wystarczy jedynie znać numer księgi. Z uwagi na zasadę jawności nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.
  2. Domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym – zgodnie z tą zasadą istnieje jedynie prawo wpisane w księdze wieczystej, natomiast prawa wykreślone nie istnieją.
  3. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną z osobą uprawnioną nabył własność lub inne prawo rzeczowe (istnieją jednak wyjątki od tej zasady, do których należy działanie w złej wierze).

W przypadku nieruchomości nieposiadającej księgi wieczystej, należy: 1) ująć wniosek o jej założenie w treści umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy stronami przed notariuszem w formie aktu notarialnego lub 2) złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej w wydziale wieczysto-księgowym sądu rejonowego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości).

Jeżeli przedmiotem nieruchomości jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, księga wieczysta może, ale nie musi być prowadzona. Przy zakupie takiej nieruchomości, sprzedawca powinien przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni wskazujące, że przysługuje mu takie prawo.

Informatyzacja ksiąg wieczystych

Począwszy od 2003 roku w Polsce sukcesywnie jest prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. Elektroniczny dostęp ułatwia i zarazem zdecydowanie przyspiesza sprawną weryfikację ewentualnych obciążeń hipotecznych na zakupowanej nieruchomości, bądź też zamieszkiwanie przez uciążliwych lokatorów. Dostęp do systemu online jest możliwy poprzez wejście na stronę: http://ekw.ms.gov.pl/

Opłaty związane z założeniem księgi wieczystej dla określonej nieruchomości oraz z wprowadzeniem zmian lub wpisów w księdze reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398), w szczególności przepisy rozdziału III dział II niniejszej ustawy.