Na co zwrócić uwagę w księdze wieczystej przy zakupie mieszkania?

Dla zdecydowanej większości Polaków kupno mieszkania/domu jest jedną z najważniejszych inwestycji życiowych, dlatego też decydując się na jego zakup należy dochować należytej staranności poprzez zapoznanie się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości. W celu ustalenia stanu prawnego określonej nieruchomości prowadzi się księgę wieczystą.

Zawartość artykułu

Księgi wieczyste są przedmiotem regulacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku (Dz. U. Nr 19, poz.147) oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym z dnia 21 listopada 2013 r. (Dz. U. z 2013 r. poz. 1411). 

Jest ona swego rodzaju rejestrem publicznym zawierającym historię prawną określonej nieruchomości, dlatego też w celu ustalenia komu i na jakiej podstawie przysługiwały lub w dalszym ciągu przysługują uprawnienia do nieruchomości należy zapoznać się z księgą wieczystą jeszcze przed planowanym zakupem mieszkania lub domu.  

Szczególną uwag należy poświęcić działowi IV księgi, w którym wpisane są hipoteki. Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela dlatego należy sprawdzić, czy dział IV księgi wieczystej jest wolny od wpisów. W przeciwnym razie podmiot na rzecz, którego zostało ustanowiono zabezpieczenie w postaci hipoteki, może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości. Niezależnie bowiem kto jest ówczesnym właścicielem nieruchomości, może ona zostać sprzedana na wniosek wierzyciela w toku postępowania egzekucyjnego. 

Struktura księgi wieczystej 

Budowa księgi wieczystej została wskazana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Składa się ona z czterech działów, w zupełnej treści zawiera na wstępie dodatkowo okładkę.  

Okładka– zawiera oznaczenie księgi wieczystej, w tym jej numer, nazwę i wydział sądu rejonowego, w którym księga wieczysta jest prowadzona oraz typ nieruchomości jakiej dotyczy. 

Dział I – Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch części. Pierwsza z nich „Oznaczenie nieruchomości” (dział I-O) zawiera dokładne informacje na temat identyfikacji nieruchomości, a więc położenie, powierzchnia oraz przeznaczenie nieruchomości. Druga część „Spis praw związanych z własnością” (dział I-Sp) dotyczy praw związanych z własnością nieruchomości, np. służebność gruntową czy też udział w nieruchomości wspólnej. 

Dział II – w dziale II „Własność” znajdują się wszystkie dane personalne obecnego właściciela lub użytkownika wieczystego. W przypadku gdy uprawnionych z tytułu własności jest kilku, określona jest wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności. Należy mieć na uwadze, że przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność niezbędna będzie zgoda pozostałych współwłaścicieli. W tym dziale ujawniona jest również podstawa prawna wpisu, którą stanowią w szczególności akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna lub zaświadczenie. 

Dział III –przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, oprócz roszczeń dotyczących hipotek. Jeżeli na nieruchomości jest wszczęta egzekucja komornicza, to również tutaj należy szukać informacji na ten temat. Zgodnie z art. 16 ustawy poza prawami rzeczowymi w księdze wieczystej mogą być ujawnione również prawa osobiste (np. prawo pierwokupu czy też prawo dożywocia) oraz roszczenia (m.in. o przeniesienie własności nieruchomości, roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności) stanowiące katalog otwarty. 

Dział IV – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek stanowiących zabezpieczenie kredytów lub pożyczek ciążących na nieruchomości przy jednoczesnym wskazaniu wysokości kredytu, kwoty i rodzaju hipoteki, a także nazwy wierzyciela. 

Jak już wspomniano w niniejszym artykule, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, który jest ujęty w dziale II-IV księgi. Należy jednak pamiętać, że bez uprzedniego zaznajomienia się z opisem nieruchomości trudno jest określić pełną treść praw związanych z daną nieruchomością. 

Zasady rządzące instytucją ksiąg wieczystych 

1. Jawność  

Księgi wieczyste są jawne, a więc aby zapoznać się z ich treścią wystarczy jedynie znać numer księgi. Z uwagi na zasadę jawności nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. 

2. Domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym 

Zgodnie z tą zasadą istnieje jedynie prawo wpisane w księdze wieczystej, natomiast prawa wykreślone nie istnieją. 

3. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych 

Oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Istnieją jednak  wyjątki od tej zasady, do których należy działanie w złej wierze. 

W przypadku nieruchomości nieposiadającej księgi wieczystej należy ująć wniosek o jej założenie w treści umowy sprzedaży nieruchomości zawartej między stronami przed notariuszem w formie aktu notarialnego lub złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej w wydziale wieczysto-księgowym sądu rejonowego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) zgodnie z zaleceniami wynikającymi z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. 
Jeżeli przedmiotem nieruchomości jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, księga wieczysta może, ale nie musi być prowadzona. Przy zakupie takiej nieruchomości, sprzedawca powinien przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, wskazujące że przysługuje jej takie prawo. 

Począwszy od 2003 roku w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. Obecnie większość ksiąg wieczystych prowadzonych jest już w formie elektronicznej. Elektroniczny dostęp ułatwia i zarazem zdecydowanie przyspiesza sprawną weryfikację ewentualnych obciążeń hipotecznych na zakupowanej nieruchomości bądź też zamieszkiwanie przez uciążliwycg lokatorów.  

Zgodnie z informacją zawartą na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, celem systemu NKW jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, usprawnienie postępowań dotyczących ksiąg wieczystych, jak również zapewnienie centralnego, jednolitego i łatwego  dostępu do ksiąg wieczystych  przy zachowaniu ich ochrony przed zniszczeniem lub nieuprawnionym dostępem.                                          

Dostęp do systemu online jest możliwy na stronie: http://ekw.ms.gov.pl/ 

Opłaty związane z założeniem księgi wieczystej dla określonej nieruchomości oraz z wprowadzeniem zmian lub wpisów w księdze reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398), w szczególności przepisy rozdziału III dział II niniejszej ustawy.