Każdy właściciel nieruchomości lokalowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz koszty utrzymania swojego lokalu, w tym koszty dostarczanych i rozliczanych za pośrednictwem wspólnoty mediów. Z tytułu przysługującego prawa własności, właściciel lokalu jest jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Aktem prawnym regulującym kwestię ponoszenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłat jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 dalej jako „UWL”), a w szczególności jej art. 12, 13, 14 i 15.

Z chwilą nabycia prawa własności nieruchomości lokalowej (tj. z chwilą podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego), właściciel lokalu ponosi wydatki związane zarówno z utrzymaniem swojego lokalu jak również uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wysokość zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ustalana jest w planach gospodarczych wspólnot mieszkaniowych. Przyjęcie rocznego planu gospodarczego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, dlatego też w tym zakresie konieczna jest uchwała właścicieli lokali podjęta wymaganą większością głosów.

Utrzymanie nieruchomości wspólnej

Na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej służą uzyskiwane pożytki i inne przychody z nieruchomości. Właściciele lokali ponoszą natomiast wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej. Zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 2 UWL wydatki i ciężary te ponoszone są co do zasady w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej (odstępstwo od tej zasady wprowadza art. 12 ust. 3 UWL, lecz dotyczy ono wyłącznie lokali użytkowych). Wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zwane jako koszy zarządu, zostały przykładowo wyszczególnione w art. 14 UWL.

Koszty zarządu

Art. 14 UWL stanowi, iż: „na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wyżej wymienione rodzaje kosztów zostały wymienione jedynie przykładowo, co potwierdza zwrot „w szczególności”. Katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest więc zamknięty i nie jest wykluczone zaliczenie do nich również innych kosztów niż wymienione w przytoczonym przepisie.

Koszty mediów (centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda, wywóz śmieci i ich odbiór)

Oprócz zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele zobowiązani są również uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, na pokrycie kosztów związanych z dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali.
W tym zakresie wspólnoty pośredniczą w ponoszeniu kosztów związanych przykładowo z:

  • dostawą wody i odprowadzeniem ścieków do poszczególnych lokali,
  • dostawą energii cieplnej do poszczególnych lokalach,
  • wywozem nieczystości stałych.

Koszty mediów dostarczanych do poszczególnych lokali w budynku ponoszone są przez wspólnotę mieszkaniową jako zarządcę budynku i nabywcę mediów, a następnie wspólnota obciąża tymi kosztami właścicieli lokali. Na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz. U. z 2015 poz. 139) oraz art. 45a ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 1059) wspólnota obciąża właścicieli lokali opłatami za dostarczane media, natomiast na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele poszczególnych lokali są obowiązani ponosić powyższe koszty. Koszty te ponoszone są w formie zaliczek, a po zakończeniu okresu rozliczeniowego są rozliczane zgodnie z faktycznym zużyciem mediów ustalonym na podstawie odczytu urządzeń pomiarowych. W przypadku braku takich urządzeń konieczne może okazać się ponoszenie tych kosztów w formie ryczałtowej.

Uiszczanie opłat w formie miesięcznym zaliczek

Przepis zawarty w art. 15 ust. 1 UWL reguluje kwestię podmiotu zobowiązanego oraz terminu uiszczania zaliczek na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie z powyższym przepisem: „Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.”

W tym miejscu należy podkreślić, iż w przypadku uchybienia powyższemu terminu płatności opłaty zaliczkowej, należność ta staje wymagalna i Wspólnocie jako wierzycielowi przysługuje prawo dochodzenia swojego roszczenia od zobowiązanego do zapłaty właściciela lokalu.

Art. 15 ust. 2 UWL wprost wskazuje przy tym, iż bez względu na ich wysokość, roszczenia z tytułu zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym.

Na marginesie należy również zaznaczyć, że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko zobowiązanemu właścicielowi lokalu o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających go kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 UWL (tak stwierdził m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 października 2013 r., sygn. akt III CZP 42/13). W związku z tym, aby wystąpić z pozwem o zapłatę na drogę sądową, Wspólnota nie musi dysponować w tym zakresie uchwałą właścicieli lokali.

Podsumowanie

Na zakończenie niniejszego artykułu odnoszącego się do tematyki opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, warto dodać, iż właściciele lokali, poprzez podjęcie stosownych uchwał, sami decydują o wysokości obowiązujących we wspólnocie mieszkaniowej opłat. Tym niemniej konieczne jest w tym zakresie odpowiednie zbilansowanie budżetu wspólnoty, tak aby jej płynność finansowa nie była zagrożona.