Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (tj. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) (dalej: „UWL”) właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz obowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W przypadku niewywiązania się przez właściciela lokalu z wyżej wskazanych obowiązków wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu kosztów obciążających właściciela lokalu.

Podstawa dochodzenia roszczeń

Przepisy art. 12, 13, 14 i 15 UWL regulują zasady ponoszenia opłat przez właścicieli lokali w powyższym zakresie, wskazując, iż właściciele zobowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów utrzymania swojego lokalu, w tym kosztów mediów dostarczanych i rozliczanych za pośrednictwem wspólnoty (centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda, wywóz śmieci, odbiór ścieków).

Koszty mediów dostarczanych do poszczególnych lokali w budynku ponoszone są przez wspólnotę jako zarządcę budynku i nabywcę mediów, a następnie wspólnota obciąża tymi kosztami właścicieli lokali. Na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tj. Dz.U. 2017 r., poz. 328, z późn.zm.) oraz art. 45a ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tj. Dz.U. z 2017 r., poz. 220, z późn.zm) wspólnota obciąża właścicieli lokali opłatami za dostarczane media, natomiast na podstawie art. 13 ust. 1 UWL właściciele poszczególnych lokali są obowiązani ponosić powyższe koszty. Wskazać należy, iż koszty te ponoszone są w formie zaliczek, a po zakończeniu okresu rozliczeniowego są rozliczane zgodnie z faktycznym zużyciem mediów ustalonym na podstawie odczytu urządzeń pomiarowych, natomiast w przypadku ich braku rozliczenie dokonywane jest w formie ryczałtowej.

Czynność zwykłego zarządu a czynność przekraczająca ten zakres

Zakwalifikowanie występowania przez wspólnotę mieszkaniową z powództwem o zapłatę przeciwko członkowi tej wspólnoty jako czynności zwykłego zarządu wzbudzało pewne wątpliwości. Przepisy prawa nie definiują bowiem wprost pojęcia zwykłego zarządu. Z doktryny oraz orzecznictwa możemy jednak wywnioskować, iż zwykły zarząd oznacza bieżące administrowanie nieruchomością zarówno o charakterze faktycznym, jak i prawnym (uwzględniając przy tym również czynności procesowe). Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd uznawane są za czynności dotyczące głębokiej ingerencji w sam przedmiot objęty zarządem lub związane z nim interesy. Katalog czynności zawarty w art. 22 ust. 3 UWL wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i w swojej treści nie wskazuje pozwu o zapłatę jako czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym, aby dokonać odpowiedniej kwalifikacji czynności związanej z dochodzeniem przez wspólnotę należności od jej członków do jednej ze wskazanych grup, należy odwołać się do stanowiska wypracowanego w tym zakresie w orzecznictwie.

Sąd Najwyższy, w omawianym zakresie, podjął uchwałę z dnia 18 października 2013 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 42/13 wskazując, iż wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową o zapłatę należności obciążających członka wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu:

„Pewne rodzaje czynności, nieobjęte art. 22 ust. 3 WłLokU, o charakterze typowym dla wspólnoty mieszkaniowej, podejmowane w ramach tej samej podstawy prawnej, można generalnie zaliczyć do jednej z grup określonych w art. 22 WłLokU. Mieści się w tej kategorii czynność polegająca na wystąpieniu z roszczeniem o zapłatę należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (…), w tym również wytoczenie powództwa o zapłatę tych kosztów, które funkcjonalnie jest związane z ich pobieraniem.(…)

Działania mające na celu pozyskiwanie środków przeznaczonych na te koszty mają charakter powtarzający się, oparte są na takiej samej podstawie faktycznej i prawnej, stanowią wyraz wykonania uchwały ogółu właścicieli określającej wysokość wymienionych ich elementów. Należy zaliczyć je do czynności zwykłego zarządu wskazanych w art. 22 ust. 1 WłLokU jako typowych działań wspólnoty związanych z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną. Dochodzenie ich na drodze sądowej ułatwione zostało możliwością skorzystania z postępowania upominawczego, bez względu na wartość przedmiotu sporu (w art. 15 ust. 2 WłLokU). Oznacza to zaliczenie wierzytelności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną do kategorii zasadniczo niebudzących wątpliwości faktycznych i prawnych.(…)

Nie ma uzasadnionych argumentów, przemawiających za traktowaniem powództwa o zapłatę zaległych należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.”

Dochodzenie roszczeń przez wspólnotę

Prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty oparte na wykonywaniu zarządu nieruchomością wspólną uzależnione jest od właściwego i terminowego wykonywania zobowiązań przez właścicieli lokali. Zdarza się, że zobowiązani zalegają bowiem z opłatami, co uniemożliwia działanie wspólnoty mieszkaniowej w zakresie administrowania nieruchomością wspólną, dlatego niezbędne jest wystąpienie z powództwem o zapłatę w postępowaniu upominawczym przeciwko właścicielom. Dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego oraz egzekucyjnego w tym zakresie należy zakwalifikować do czynności zwykłego zarządu, bowiem obowiązek zapłaty kosztów związanych z utrzymaniem przez właścicieli lokali oraz nieruchomości wspólnej nie budzi wątpliwości. Dochodzenie roszczeń z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie wymaga więc uchwały właścicieli lokali w tym zakresie.