W dniu 1 kwietnia 2019 r. wpłynął do Sejmu rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Projekt przewiduje między innymi zmianę brzmienia art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dotyczącą liczby lokali tworzących tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe.

Dotychczasowe regulacje

W obecnym stanie prawnym z tzw. „małą” wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia wówczas, gdy w nieruchomości liczba samodzielnych lokali (tj. lokali już wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do poprzedniego właściciela) nie jest większa niż siedem. Należy wskazać, że do zarządu nieruchomością wspólną w „małej” wspólnocie mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, a zatem art. 199-209 k.c. oraz art. 608 k.p.c. i art. 611-616 k.p.c.

O ile w „dużych” wspólnotach mieszkaniowych, a więc do których stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, obowiązkiem właścicieli lokali jest wybór zarządu, w „małych” wspólnotach czynności zarządu dokonują sami właściciele lokali, przy czym do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W czym tkwi problem?

Działanie „małych” wspólnot jest zatem odformalizowane i znacznie odbiega od obowiązków nałożonych na „duże” wspólnoty mieszkaniowe. W tych ostatnich, czynności zwykłego zarządu podejmowane są samodzielnie przez zarząd; do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności, jak również udzielająca zarządowi stosownego pełnomocnictwa. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną, co do zasady, według wielkości udziałów.

Dotychczasowa regulacja działania „małych” wspólnot mieszkaniowych zdaje się potwierdzać, że ustawodawca przyjął, iż sami członkowie wspólnoty, bez udziału dodatkowych procedur czy sformalizowanej struktury w postaci organu wspólnoty, w sposób pożądany zadbają o interesy ogółu właścicieli. Praktyka pokazuje jednak, że niejednokrotnie uzyskanie jednomyślnej zgody wszystkich właścicieli lokali jest problematyczne, a wręcz niemożliwe, co prowadzi do destabilizacji całej wspólnoty.

Zgodnie z planowaną nowelizacją ustawy o własności lokali, art. 19 ma otrzymać brzmienie „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.” Projekt ustawy zakłada zatem ograniczenie liczebności „małych” wspólnot do nieruchomości liczących maksymalnie 3 lokale.

Wydaje się więc, że planowane rozwiązania mają doprowadzić do sprawnego funkcjonowania „małych” wspólnot mieszkaniowych. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu, wymóg uzyskania jednomyślności wśród członków „małych” wspólnot mieszkaniowych okazał się być przyczyną problemów w podejmowaniu decyzji dotyczących należytego utrzymania nieruchomości. Zwrócono również uwagę na trudności dotyczące reprezentacji wspólnoty wobec osób trzecich.

Co się zmieni?

Zmiana liczebności lokali w „małych” wspólnotach mieszkaniowych, zdaniem autorów projektu ustawy, ma doprowadzić do znacznego usprawnienia procesu decyzyjnego we wspólnotach. Powyższe wiązać się będzie między innymi z koniecznością wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu przez wspólnoty, w których liczba lokali w nieruchomości przekracza trzy.

W przypadku przegłosowania ustawy zmianie ulegnie również ust. 2 art. 26 Ustawy o własności lokali, w którym także modyfikacja liczby lokali z siedmiu na trzy jest niezbędna w celu dostosowania wskazanych postanowień do całego aktu prawnego. Zgodnie z nowym brzemieniem wskazanego artykułu, „Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”

Dla nieruchomości liczących od 4 do 7 lokali nowelizacja ustawy oznaczać będzie bardziej sformalizowane zasady zarządu nieruchomością wspólną, przejawiające się chociażby koniecznością uchwalenia rocznego planu gospodarczego, czy dokonywania rozliczeń we wspólnocie przez rachunek bankowy. Zmianie ulegnie także sposób podejmowania decyzji we wspólnotach, co następować będzie w drodze uchwały, do przegłosowania której konieczne będzie uzyskanie zgody większości właścicieli lokali, liczonej według wielkości posiadanych przez nich udziałów. Dodatkowo każdy z członków wspólnoty będzie uprawniony do zaskarżenia tak podjętej uchwały do sądu w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Kontrola zarządu w tych wspólnotach odbywać się będzie natomiast na podstawie przedkładanych przez zarząd sprawozdań, które będą podstawą do podjęcia uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Biorąc pod uwagę powyższe, proponowane zmiany dotyczyć będą jedynie tych wspólnot mieszkaniowych, w których liczba lokali kształtuje się na poziomie od 4 do 7 lokali. Dla wskazanych nieruchomości oznaczać to będzie przede wszystkim przejście pod reżim zarządzania uregulowany uchwałą o własności lokali. Zgodnie z projektem ustawy planowane zmiany mają wejść w życie 1 stycznia 2020 r.