W związku z tym, iż w pierwszym kwartale roku odbywają się zebrania wspólnot mieszkaniowych, na których podejmowane są istotne decyzje dotyczące zarządu nieruchomościami, warto przybliżyć problematykę zasad głosowania nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych.

Regułą jest podejmowanie we wspólnocie mieszkaniowej uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości przysługujących im udziałów w nieruchomości. Odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli.

Podstawowym aktem prawnym regulującym sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), a w szczególność przepis art. 23 tej ustawy przy czym ma on zastosowanie wyłącznie w tzw. wspólnotach dużych (gdzie liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 7 lokali). W przypadku tzw. małych wspólnot zastosowanie znajdują w tym zakresie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności.

Tryby głosowania nad uchwałami

Głosowanie nad uchwałami może być przeprowadzone:

  • na zebraniu,
  • w trybie indywidualnego zbierania głosów,
  • w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przypadku zbierania głosów częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, częściowo na zebraniu członkowie – wspólnoty powinni zostać powiadomieni o treści uchwały. Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie lub zarządcy.

Ustawowa zasada głosowania – podjęcie uchwały większością głosów

Zasadą jest podejmowanie uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchwała zostaje zatem prawidłowo podjęta, jeżeli za jej przyjęciem opowiedzieli się właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wymóg ten dotyczy ogólnej ilości udziałów, a nie tylko udziałów właścicieli, którzy uczestniczyli w głosowaniu, czy też brali udział w zebraniu jeżeli takie się odbyło.

W sytuacji, gdy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione jako samodzielne nieruchomości, w podejmowaniu uchwał bierze także udział dotychczasowy właściciel nieruchomości (w praktyce najczęściej jest nim deweloper). Wielkość jego udziału oblicza się według udziałów w nieruchomości wspólnej związanych ze wszystkimi niewyodrębnionymi lokalami, które stanowią jego własność (art. 3 ust. 2 UWL zd. 2).

Zasadę, zgodnie z którą siła głosu właściciela lokalu zależy od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej, właściciele lokali mogą zmienić na zasadę, zgodnie z którą jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos – podejmując uchwałę – większością udziałów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (co wynika z wyrażonego w ustawie zwrotu „ uchwała podjęta w tym trybie”). Zmiana taka musi dotyczyć konkretnej sprawy. Brak jest natomiast możliwości wprowadzenia w drodze „zwykłej” uchwały właścicieli lokali zasady, iż we wszystkich sprawach głosowanie będzie przeprowadzane według zasady jeden właściciel-jeden głos. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego: „Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.” (wyrok z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09).

Wpływ mniejszości właścicieli lokali na sposób głosowania na uchwałą

Ustawa o własności lokali dopuszcza również możliwość zmiany sposobu głosowania przez mniejszość właścicieli lokali. Istnieje bowiem możliwość wprowadzenia zasady jeden właściciel jeden głos również wówczas, gdy z żądaniem w tym przedmiocie wystąpią właściciele lokali mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów (20%) w nieruchomości wspólnej, przy spełnieniu przynajmniej jednego z poniższych warunków:

  • suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
  • większość udziałów należy do jednego właściciela.

W doktrynie sporne jest do kiedy takie żądanie powinno zostać zgłoszone, aby mogło być prawnie skuteczne. Według jednego poglądu może to nastąpić do rozpoczęcia procedury głosowania nad daną uchwałą. Z kolei według drugiego poglądu zmiana sposobu głosowania może nastąpić aż do zakończenia głosowania w danej sprawie.

Żądanie zmiany sposobu głosowania powinno nastąpić na piśmie i zostać złożone do zarządu lub też ustnie na zebraniu i powinno zostać wpisane do protokołu zebrania. Żądanie takie musi dotyczyć konkretnej uchwały, a zatem w przypadku głosowania kilku uchwał na zebraniu powinno ono zostać zgłoszone do każdej uchwały oddzielnie. Trzeba podnieść, iż ustawa nie zawiera ograniczeń odnośnie zmiany sposobu głosowania a zatem taka zmiana może dotyczyć wszystkich rodzajów spraw.

Zgłoszenie takiego żądania powoduje automatycznie konieczność przeprowadzenie głosowania według powyższej zasady. Stanowisko takie wyraził m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.10.2005 r. w sprawie sygn. akt IV CK 129/05, zgodnie z którym:

„Jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden lub też większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos, jest wprowadzane na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Jak podkreślono, przyjęcie takiego sposobu głosowania nie jest uzależnione od podjęcia uchwały.”

Na marginesie należy dodać, że sama ustawa nie precyzuje wprost w jaki sposób należy liczyć głosy oraz wymaganą większość w przypadku zmiany sposobu głosowania według zasady jeden właściciel jeden głos, zwłaszcza w sytuacji gdy jeden właściciel posiada prawo własności więcej niż jednego lokalu we wspólnocie – czy przysługuje mu tylko jeden głos czy liczba głosów zależy od ilości posiadanych lokali (wyodrębnionych lub nie).

Prawo do głosu współwłaściciela lokalu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych

Istotne wątpliwości dotyczące oddawania głosu powstały w sytuacji, gdy lokal oraz udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalami niewyodrębnionymi jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, a zatem współwłaścicielom przysługuje wspólny udział w nieruchomości wspólnej związany z ich lokalem.

W tym zakresie poważne kontrowersje w orzecznictwie i doktrynie wzbudził sposób oddania głosu przez współwłaścicieli lokali, co miało także istotny wpływ na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

Nowelizacja ustawy o własności lokali – wejście w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r.

Ustawodawca dostrzegł problem nieuregulowania trybu głosowania w tego typu sytuacji i w dniu 12 czerwca 2015 r. została podjęta uchwała o zmianie ustawy o własności lokali. Ustawa ta weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r. Zasadniczą kwestią uregulowaną w ww. nowelizacji jest wprowadzenie rozwiązań dotyczących podejmowania uchwał przy udziale współwłaścicieli lokali (dodano m.in. przepisy art. 1a oraz ust. 3a w art. 3 ustawy o własności lokali).

Można przyjąć, iż po wejściu w życie nowelizacji na każdego współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych przypada własny cząstkowy udział w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel ma więc głos o sile odpowiadającej iloczynowi jego udziału we współwłasności lokalu z udziałem tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Dodany przepis art. 1a stanowi bowiem, że ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16. Ustawodawca ww. nowelizacją przyznaje więc współwłaścicielowi lokalu w częściach ułamkowych takie same uprawnienia i obowiązki jak właścicielowi lokalu (z zastrzeżeniem art. 16 oraz art. 23 ust. 2b ustawy). Z kolei w przepisie art. 3 w ust. 3a wprowadzono zapis, że „na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, iż udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal”. Z przepisów tych wynika, iż każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje prawo odrębnego głosu, nawet jeśli inny współwłaściciel danego lokalu oddaje głos przeciwny.

Wyjątkiem od powyższej regulacji jest głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos. Wynika on z treści dodanego art. 23 ust. 2b, który stanowi, że „jeśli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika”. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. W takim przypadku aby oddać głos, współwłaściciele lokalu muszą ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, który w ich imieniu ten głos odda.

Podsumowanie

Co do zasady, o tym czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości. Kwestią dotychczas sporną w doktrynie prawa i orzecznictwie sądowym był sposób obliczania głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności ułamkowej, bowiem brakowało odpowiedniej regulacji w ustawie o własności lokali. Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o własności lokali sytuacja ta powinna się poprawić, co pozwoli przeprowadzać płynnie głosowanie nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych.