Członkowie wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele lokali zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych zobowiązani są na podstawie art. 12, 13, 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892, dalej UWL) ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty zarządu nieruchomością wspólną i dostarczanych mediów. Jakie kroki powinny podjąć wspólnoty mieszkaniowe gdy właściciele lokali uchylają się od ich zapłaty?

Źródłem finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej (części wspólnych), płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Brak dokonywania wpłat może doprowadzić do utraty płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto zarówno zarząd wspólnoty jak i zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 UWL ma obowiązek działać na rzecz dobra wspólnoty mieszkaniowej, co oznacza, że brak uiszczania przez właścicieli zaliczek powinien spowodować zdecydowane działania w celu odzyskania należności, w braku możliwości polubownego zakończenia sprawy, skierowania sprawy o zapłatę do sądu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wszczęcia postępowania sądowego w stosunku do właścicieli lokali
Na podstawie art. 22 ust. 1 UWL czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd. W celu wszczęcia postępowania sądowego przeciwko właścicielowi lokalu, który nie wnosi opłat nie ma potrzeby podejmowania uchwały przez wspólnotę mieszkaniową.

Wskazana powyżej teza znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 października 2013 roku, sygn. akt III CZP 42/13 uznał, iż:

„Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. W tej samej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż „Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali.”

Tak więc decyzja o wszczęciu postępowania sądowego wobec dłużnika wspólnoty mieszkaniowej leży w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy powołanego na podstawie art. 18 ust. 1 UWL.

Tryb dochodzenia roszczeń

Dochodzenie zaległych zaliczek w trybie postępowania upominawczego, a więc żądania wydania nakazu zapłaty umożliwia wspólnocie mieszkaniowej szybsze uzyskanie tytułu wykonawczego w porównaniu z postępowaniem zwykłym. Ponadto w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa występuję na drogę postępowania sądowego w trakcie prowadzonej już licytacji z lokalu dłużnika, możliwe jest złożenie wraz z pozwem o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym wniosku o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej, co umożliwia wspólnocie zgłoszenie wierzytelności w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym.

Jeśli nie ma przeszkód, o których mowa poniżej sąd wydaje nakaz zapłaty. Pozwanemu przysługuje także środek odwoławczy od wydanego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym jest sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia nakazu. Powoduje to wyznaczenie rozprawy i przekazania sprawy do postępowania zwykłego. Jeżeli strona pozwana nie złoży sprzeciwu lub złoży go nieskutecznie, nakaz zapłaty uprawomocnia się i po nadaniu wydanemu nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności stanowi podstawę do przymusowego wyegzekwowania zasądzonej należności.

Należy mieć na uwadze, iż sąd może uznać, że występują przesłanki, które uniemożliwiają wydanie nakazu zapłaty.
Takimi sytuacjami są:

  • oczywista bezzasadność roszczenia;
  • wątpliwość co do przytoczonych w pozwie okoliczności;
  • uzależnienie zaspokojenia zgłoszonego roszczenia od świadczenia wzajemnego;
  • okoliczność, iż miejsce pobytu pozwanego nie jest znane lub też sytuacja, gdy doręczenie nakazu zapłaty pozwanemu nie mogłoby nastąpić w kraju.

W przypadku wystąpienia takich przesłanek sąd kieruje sprawę do postępowania zwykłego i wyznacza rozprawę, gdzie w postępowaniu dowodowym będzie badał zasadność roszczenia wskazanego w pozwie i na tej podstawie wyda wyrok, od którego przysługuje obu stronom postępowania apelacja.

Forma dokumentów

Złożenie odpowiednich dokumentów będących załącznikami do pozwu umożliwia sądowi zweryfikowanie ich autentyczności i powoduje wykazanie wysokości roszczenia dochodzonego przez wspólnotę mieszkaniową.

Złożenie pozwu przez zarząd wspólnoty, zarządcę lub pełnomocnika, któremu udzielono umocowania do działania na rzecz wspólnoty, powoduje konieczność załączenia do pozwu uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w celu wykazania umocowania członków zarządu do reprezentowania wspólnoty, a tym samym działania przed sądem.

W celu wykazania, iż pozwany właściciel lokalu jest zobowiązany do uiszczania opłat na rzecz Wspólnoty istotne jest załączenie odpisu z księgi wieczystej lokalu, z którym związane jest zadłużenie.

Należy pamiętać, iż wszelkie dokumenty księgowe dla poszczególnych, które najczęściej są generowane dostępnymi programami komputerowymi powinny być podpisane przez osobę upoważnione, najczęściej takimi osobami są: księgową, członkowi zarządu wspólnoty, a także zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Z dokumentacją księgową ściśle związane są uchwały wspólnoty w sprawie ustalenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, funduszu remontowego i innych opłat związanych z przynależnością do wspólnoty. Należy pamiętać by załączyć je również do złożonego pozwu w celu wskazania na jakiej podstawie są wyliczane opłaty właścicielom lokali.
Jeżeli wspólnota reprezentowana jest bezpośrednio przez zarząd lub zarządcę konieczne jest złożenie dokumentów w oryginale. Członkowie zarządu jak i zarządca nie są uprawnieni do złożenia uwierzytelnionych kopii złożonych dokumentów. Takie uprawnienie posiada adwokat lub radca prawny.

Podsumowanie

Nieuiszczenie zaliczek przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej jest co raz bardziej powszechnym zjawiskiem, z którym spotykają się wspólnoty. Organy wspólnoty mieszkaniowej muszą mieć na uwadze dobro wszystkich jej członków, co często powoduje, iż konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego w celu odzyskania należności, które winni pokrywać członkowie wspólnoty mieszkaniowej.