W dniu 15 grudnia 2014 r. weszła w życie ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. 2014 poz. 1585). Tym samym wprowadzono do obrotu prawnego nową usługę finansową – odwrócony kredyt hipoteczny, stanowiący szczególny rodzaj umowy kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Aktualnie największym zainteresowaniem usługa ta cieszy się w Stanach Zjednoczonych oraz w Wielkiej Brytanii, gdzie funkcjonuje już od kilkudziesięciu lat. Jej istota polega na uzyskaniu dodatkowych środków finansowych poprzez wykorzystanie zgromadzonego w nieruchomości kapitału w płynne środki finansowe.

Odwrócony kredyt hipoteczny doczekał się ustawyNa czym polega instytucja odwróconej hipoteki?

Odwrócony kredyt hipoteczny zaliczany jest do grupy usług tzw. equity release (ERS) tj. umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału zgromadzonego w nieruchomości w płynne środki finansowe. Zgodn
ie z definicją wprowadzoną w opracowaniu Study on Equity Release Schemes in the EU, opublikowanym przez Komisję Europejską w styczniu 2009 r.do equity release zalicza się uslugę finansową, która zapewnia źródło płynności na przyszłość, gwarantuje dożywotnie prawo zamieszkiwania w nieruchomości oraz opiera spłatę wyłącznie na wartości nieruchomości.

Chociaż sama ustawa nie wskazuje ograniczenia wiekowego, usługa odwróconego kredytu hipotecznego skierowana jest głównie do osób starszych. Usługa ta polega na tym, że instytucja kredytująca (nie tylko bank) wypłaca klientowi określoną kwotę pieniędzy, która jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. Kredytobiorca pozostaje do końca życia właścicielem obciążonej nieruchomości, natomiast po jego śmierci właścicielem tej nieruchomości zostanie bank udzielający odwróconego kredytu, który może ją sprzedać lub przyjąć spłatę kredytu od spadkobierców kredytobiorcy.

Wprowadzenie do polskiego systemu prawnego instytucji odwróconego kredytu hipotecznego umożliwi uzyskanie dodatkowych środków finansowych osobom, którym przysługuje:

  • prawo własności,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo
  • prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły zaciągnąć zarówno osoby samotne, jak i kilku kredytobiorców będących współwłaścicielami danej nieruchomości. W przypadku śmierci jednego z kredytobiorców wypłata świadczenia wobec pozostałych jest kontynuowana.

Istotę instrumentu odwróconej hipoteki należy rozpatrywać w odniesieniu do kredytu hipotecznego, którego jest odwrotnością. Z kredytu hipotecznego korzystają w większości młode osoby,które zaciągają długoterminowe kredyty w celu zakupienia nieruchomości. Umowa kredytu hipotecznego z góry określa kwotę kredytu, którą kredytobiorca jest zobowiązany spłacać w formie regularnych rat. Odwrócony kredyt jest skierowany w głównej mierze do seniorów, którzy otrzymują od kredytodawcy zaliczki tworzące dopiero wartość kredytu. Ponadto w tym przypadku osoba fizyczna jest od samego początku zaciągnięcia kredytu właścicielem nieruchomości, zaś po zakończeniu umowy własność nieruchomości przechodzi na kredytodawcę. W trakcie trwania umowy kredytobiorca otrzymuje cykliczne świadczenia pieniężne w ratach, których liczba i ich wysokość zostanie ściśle określona w umowie, lub też jednorazowo. Kredytobiorca nie jest zobowiązany do spłaty tego kredytu, co oznacza, że osoba zaciągająca odwrócony kredyt hipoteczny nie martwi się o jego spłatę, ponieważ nie musi ona następować za jej życia. Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest nieruchomość będąca własnością kredytobiorcy. Ustawa przyznaje jednak kredytobiorcy prawo do spłaty całkowitej kwoty lub jej części w każdym czasie. W przypadku spłaty udzielonego kredytu bank nie pobiera prowizji.

Kolejną różnicą jest fakt, że w przypadku umowy kredytu hipotecznego, z każdą kolejną ratą zobowiązanie kredytobiorcy wobec banku maleje, a kapitał wzrasta. Efektem końcowym po uregulowaniu całości zobowiązania stanie się on właścicielem. Jeśli zaś chodzi o odwrócony kredyt hipoteczny, każde kolejne świadczenie implikuje wzrost długu, a kapitał maleje. Odmiennością jest również warunek ubiegania się o kredyt, bowiem przy kredycie hipotecznym niezbędne jest posiadanie zdolności kredytowej oraz ustanowienie prawnych form zabezpieczenia kredytu. Natomiast przy odwróconym kredycie hipotecznym wystarczy tytuł prawny do nieruchomości w postaci prawa własności, wartość kredytu ustala się na podstawie wartości nieruchomości.

Zalety odwróconego kredytu hipotecznego

Podstawą zaletą usługi odwróconego kredytu hipotecznego jest możliwość uzyskania dodatkowych środków pieniężnych, co przy niskich świadczeniach emerytalnych stanowić może istotne wsparcie finansowe seniora. Środki te mogą być wykorzystane na zaspokojenie potrzeb konsumpcyjnych i być swobodnie rozdysponowane przez kredytobiorcę, a ponadto dochód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Co więcej nowy produkt kredytowy można uzyskać bez badania zdolności kredytowej. Kolejną zaletą jest też prawo do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy wraz z możliwością zachowania prawa własności aż do śmierci kredytobiorcy. Spadkobiercy kredytobiorcy mogą w terminie 12 miesięcy od dnia jego śmierci spłacić bankowi należność, wówczas zachowają nieruchomość na własność. Jednakże jeśli nie spłacą powstałego zadłużenia, nieruchomość przejdzie na własność banku, z tym że jeżeli jej wartość przekroczy sumę należności wobec banku, będzie on musiał wypłacić spadkobiercom powstałą nadwyżkę. Z kolei jeśli wartość nieruchomości nie będzie pokrywać całej należności wobec banku, nie będzie on mógł zgłaszać z tego tytułu roszczeń względem spadkobierców kredytobiorcy.

Zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego

Podkreślić należy, że umowę odwróconego kredytu hipotecznego mogą zaoferować jedynie banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność trans graniczną, które podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub organom nadzoru w państwach macierzystych, co zapewnia bezpieczeństwo osobom, które chcą skorzystać z usługi odwróconego kredytu hipotecznego. Ponadto ustawa przewiduje wprowadzenie specjalnego formularza, który będzie zawierał katalog informacji niezbędnych dla kredytobiorcy:

  • dane identyfikacyjne banku;
  • kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia, w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego, lub lokalu, do którego przysługuje kredytobiorcy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  • termin i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego;
  • sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany;
  • wysokość, sposób płatności i rozliczania innych kosztów , w tym: (1) prowizji, (2) opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego, (3) kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, (4) kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu,
  • stronę umowy odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu oraz kosztu monitorowania ich wartości;
  • częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu;
  • sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;
  • prawa i obowiązki kredytobiorcy;
  • zasady rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego;
  • informację, że formularz informacyjny nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego;
  • inne informacje niezbędne do podjęcia przez kredytobiorcę decyzji o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Bank będzie musiał dostarczyć formularz kredytobiorcy co najmniej 14 dni przed zawarciem umowy.

Dodatkowe zabezpieczenie dla kredytobiorcy stanowi prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Kredytobiorca nie poniesie żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, z wyjątkiem niepodlegających zwrotowi opłat lub ich części poniesionych przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów. Kredytobiorca zobowiązany będzie zwrócić bankowi wypłaconą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Odwrócony kredyt hipoteczny a dożywotnia renta

Obecnie trwają prace legislacyjne nad uregulowaniem zasad oferowania dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zwane potocznie dożywotnią rentą. Różnice pomiędzy powyżej wskazanym świadczeniem a usługą odwróconego kredytu hipotecznego są zasadnicze. Wskazać należy m.in.:

  • świadczeniobiorca zbywa własność nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem dożywotniego prawa, natomiast kredytobiorca do momentu swojej śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości i w niej zamieszkuje, przy czym na rzecz banku ustanawiana jest hipoteka na nieruchomości;
  • świadczeniobiorcy na podstawie zawartej umowy wypłacane będzie periodyczne świadczenie dożywotnio, a więc aż do momentu jego śmierci, z kolei kredytobiorcy przysługuje periodyczne świadczenie do wysokości kwoty udzielonego kredytu lub jednorazowo całej kwoty kredytu;
  • spadkobiercy świadczeniobiorcy nie mają żadnych uprawnień do nieruchomości, bowiem stała się ona własnością funduszu udzielającego dożywotniego świadczenia, natomiast spadkobiercy kredytobiorcy mają możliwość spłacenia udzielonej kwoty kredytu i tym samym zachowania prawa własności nieruchomości.

Podsumowując należy zwrócić uwagę, że samo wprowadzenie przepisów regulujących odwróconą hipotekę nie oznacza wprost wprowadzenia usługi do ofert banków oraz innych instytucji kredytowych – będzie to wymagało czasu na przygotowanie odpowiedniej oferty przez firmy świadczące tego typu usługi. Ponadto ustawa nakłada na kredytodawców sporo obowiązków i ograniczeń, dlatego może okazać się, że niewiele banków zdecyduje się na zaproponowanie tej usługi. Z pewnością kredytodawcy mają wątpliwości, co do opłacalności kredytu odwróconego, jest to bowiem dla instytucji kredytujących z uwagi na występujące ryzyko, że udzielając odwróconego kredytu hipotecznego nie ma pewności, kiedy bank odzyska z powrotem wypłacone środki pieniężne.