W 2015 r. czeka nas szereg zmian w prawie budowlanym. W dniu 28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowelizacja ustawy „Prawo budowlane” (Dz. U. z 2013 poz.1409) (poza art. 82b – planowana data wejśćia w życie – 1 stycznia 2016 r.). Nowe przepisy mają na celu głównie uproszczenie i przyspieszenie procesu budowlanego, m.in. poprzez zniesienie obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w stosunku do niektórych obiektów budowlanych, dla których wymóg taki był przewidziany dotychczas. Korzystne dla inwestorów zmiany przepisów maja ich zachęcić do rozpoczęcia inwestycji budowlanych. Poniżej prezentujemy część II zmian.

 

 Procedura związana ze zgłoszeniem budowy

Na podstawie dotychczasowych przepisów prawa budowlanego organ miał 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Do powyżej wskazanego terminu nie wliczano jednak terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu.  Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, decyzja uprawomocnia się w ciągu 14 dni i dopiero po tym okresie można zacząć prace budowlane. Cała procedura od momentu złożenia dokumentów do dnia rozpoczęcia inwestycji mogła więc potrwać nawet blisko 80 dni. Jak widać jest to dosyć długi okres, który mógł zniechęcać wielu inwestorów. Stąd też wola ustawodawcy, który w celu usprawnienia całego procesu budowlanego zrezygnował w wielu przypadkach z wymogu uzyskania pozwoleń na budowę.

Po zgłoszeniu budowy właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego (m.in. starosta, wojewoda, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) ma 30 dni na sprawdzenie zgodności projektu z przepisami.  Po upływie tego okresu, jeżeli organ nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu i nie nałoży obowiązku uzyskania pozwolenia, można rozpocząć prace budowlane, ponieważ uzyskało się tzw. milczącą zgodę. Nie ma więc konieczności przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Nie dostaje się też żadnej decyzji.
Jeżeli natomiast organ zdecyduje się złożyć sprzeciw, dla zachowania 30 – dniowego terminu, zgodnie z nowymi przepisami, wystarczy nadanie sprzeciwu w placówce pocztowej operatora pocztowego. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529) albo w przypadku, o którym mowa w art. 391 Kodeksu postępowania administracyjnego, dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego.

Nowością jest również wprowadzenie 14 –dniowego terminu od dnia zgłoszenia na poinformowanie przez właściwy organ w drodze postanowienia o obowiązku uzupełnienia przez stronę ewentualnych braków (np. brakujących dokumentów), które należy uzupełnić. Zastosowanie znajduje tu przepis się art. 64 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tymże wezwanie wnoszącego do usunięcia do usunięcia braków nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu wniosku. W przypadku ich nieuzupełnienia, organ wniesie sprzeciw w drodze decyzji.

Powyżej wskazany termin nie ma zastosowania do braków wskazanych w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, m.in. braku zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi czy też naruszenie w zakresie zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.  Tu ma bowiem zastosowanie regulacja art. 35 ust. 3 ustawy, zgodnie z którą właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Jedną z najwygodniejszych zmian jest również zniesienie obowiązku zgłoszenia terminu zamierzonego rozpoczęcia prac budowlanych. Wcześniej inwestor musiał informować jednostki nadzoru budowlanego w terminie 7 dni od daty planowanego rozpoczęcia prac.

Pozwolenie na budowę wygaśnie, jeśli roboty nie rozpoczną się przed upływem trzech lat od dnia, w którym pozwolenie stało się ostateczne, lub zostaną przerwane na czas dłuższy niż trzy lata (bez zmian w stosunku do obowiązującego stanu prawnego). Trzyletni termin na rozpoczęcie prac budowlanych przewidziany został również dla inwestora, który uzyskał zgłoszenie, przy czym termin biegnie od daty wskazanej przez inwestora w zgłoszeniu. W przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia.

Użytkowanie obiektu budowlanego na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy zamiast decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego co do zasady należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie Prawo budowlane. Nowelizacja rozszerza bowiem katalog obiektów budowlanych, oddawanych do użytku na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wśród nich znalazły się m.in.: warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże do 5 stanowisk włącznie, obiekty magazynowe, budynki kolejowe, a także place składowe, postojowe i parkingi oraz stawy rybne. Pozwolenie na użytkowanie nie już również wymagane w wypadku wałów przeciwpowodziowych, jazów, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych.

Do użytkowania powyżej wskazanych obiektów, na budowę których wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Formalności końcowe w wypadku domów jednorodzinnych (wybudowanych na podstawie pozwolenia oraz na zgłoszenie) pozostają takie same. A to oznacza, że wystarczy zawiadomić powiatowy nadzór o zakończeniu budowy i złożyć niezbędne dokumenty. Następnie trzeba odczekać 14 dni (dotychczas 21 dni) i wówczas na podstawie uzyskanej „milczącej” zgody można zacząć użytkować wybudowany obiekt.

Ustawa pozostawia również w tym zakresie inwestorowi możliwość wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Niższe opłaty legalizacyjne samowoli budowlanej

Nowe przepisy wprowadzają możliwość stosowania do opłat legalizacyjnych ulg przewidzianych w Ordynacji podatkowej w postaci odroczenia lub umorzenia opłat. Uprawnienia organu podatkowego przysługują wojewodzie, który na wniosek zainteresowanego jest uprawniony do rozłożenia opłaty na raty, jej odroczenia a nawet umorzenia w całości lub w części.  Jednakże sam sposób naliczania opłaty legalizacyjnej oraz formalności związane z legalizacją samowoli budowlanych pozostają bez zmian.

Zmiany od 1 stycznia 2016 r.

Zmiana w prawie budowlanym, która ma wejść w życie dopiero z dniem 1 stycznia 2016 r. dotyczy
przepisów regulujących funkcjonowanie rejestrów wniosków o pozwolenie na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, w tym dotyczących terenów zamkniętych. Wprowadzone zostaną zmiany, które będą wskazywać na objęcie ww. rejestrami również spraw wynikających ze złożenia zgłoszenia z projektem budowlanym, a także określać zakres danych zamieszczanych w rejestrach.

Odpowiednie przepisy będą również określać, które dane zawarte w tych rejestrach są jawne i publikowane na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Jawność rejestrów budowlanych ma istotne znaczenie dla zapewnienia transparentności przebiegu procesu budowlanego.

W przypadku zgłoszenia budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z obszarem oddziaływania mieszczącym się w całości na działce, na której został zaprojektowany, wolno stojącego parterowego budynku stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych oraz telekomunikacyjnych, będą zamieszczane w Biuletynie Informacji Publicznej na Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w terminie 3 dni od dnia:

  1. doręczenia zgłoszenia – informacja o dokonaniu zgłoszenia, zawierająca imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu;
  2. wniesienia sprzeciwu – informacja o dacie jego wniesienia;
  3. upływu 30–dniowego terminu na złożenie sprzeciwu – informacja o braku wniesienia sprzeciwu.

Zmianie uległo również upoważnienie ustawowe określające wzory tych rejestrów oraz sposób ich prowadzenia.  W drodze rozporządzenia określi je Minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, mając na względzie dane i informacje podlegające wpisowi do rejestru.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę znajdują się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (Dz. U. 2003 nr 120, poz. 1127 ze zm.). w postaci załączonych plików. Wzór wniosku o zgłoszenie budowy lub przebudowy nie został jeszcze ujęty w rozporządzeniu, niemniej jednak w ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie nowelizacji, Minister Infrastruktury zobowiązany będzie wydać nowe rozporządzenie uwzględniające nowe wzory, w tym wzór zgłoszenia budowy lub przebudowy. Do tego czasu urzędy będą stosować do zgłoszenia obowiązujące wzory, w zakresie zgodnym z nowelizacją.

Podsumowując, należy podkreślić, że nowe przepisy ustawy Prawo budowlane będą rzeczywiście stanowiły w głównej mierze ułatwienie dla inwestora. Zmiany w Prawie Budowlanym, które weszły w życie w dniu 28 czerwca 2015 r. znacznie wpłyną zarówno na zmniejszenie kosztów ponoszonych przez inwestora jak również na skrócenie okresu przygotowań formalnych jeszcze przed rozpoczęciem budowy. W niedalekiej przyszłości okaże się, czy zmiany w prawie przełożą się na zwiększenie liczby budowanych obiektów w Polsce.

Uproszczona procedura formalna zwiększy natomiast odpowiedzialność kierownika budowy oraz inspektora nadzoru budowlanego. Zarówno kierownik budowy jak i inspektor nadzoru budowlanego będą odpowiedzialni za powstanie niedociągnięć oraz za budowę nieruchomości niezgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca przewiduje surowe konsekwencje prawne, w skrajnych sytuacjach może to być utrata uprawnień do wykonywania zawodu.

Ponadto należy mieć na uwadze, że na podstawie zgłoszenia nie wybuduje się domu w zabudowie szeregowej ani bliźniaczej. Z tej formy załatwiania formalności będzie można skorzystać tylko w wypadku wolnostojących domów jednorodzinnych, których budowa nie będzie miała wpływu na nieruchomości sąsiednie. Pojęcie „wpływu budowy na nieruchomości sąsiednie” może wzbudzać wiele kontrowersji m.in. z uwagi na ograniczenie prawa sąsiadów do zablokowania inwestycji na sąsiednim gruncie. W przypadku rejestracji budowy na podstawie zgłoszenia, protestującemu pozostanie jedynie droga sądowa poprzez skorzystanie z przysługującego roszczenia o wstrzymanie budowy na podstawie art. 347 Kodeksu Cywilnego. Wiąże się to jednak z czasowym ograniczeniem na wytoczenie powództwa( w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy) oraz ryzykiem poniesienia znacznych kosztów sądowych.

I część artykułu dostępna jest tutaj.