przymusowe pozbawienie właściciela lokalu jego własności

Pomimo tego, że polskie prawo od wielu lat przewiduje podstawę do pozbawienia właściciela własności lokalu, ciągle społeczna świadomość na temat funkcjonowania tej instytucji jest niewielka. Tymczasem uciążliwy właściciel lub najemca lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności, swoim zachowaniem lub zaleganiem z opłatami, utrudnia funkcjonowanie innym właścicielom lokali i generuje dodatkowe koszty utrzymania budynku czy to mieszkalnego czy usługowego. Najbardziej jaskrawe są przypadki dotyczące lokali użytkowych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza.

Na wstępie wyjaśnienia wymaga kwestia podstawowa – regulacja dotycząca pozbawienia własności lokalu, tj. żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji, dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy lokal mieszkalny lub użytkowy stanowi przedmiot odrębnej własności (posiada księgę wieczystą). Dlatego też każdego właściciela możemy się pozbyć. Taka sytuacja może mieć miejsce gdy ten właściciel nie wyodrębnił kilku lokali i sam z nich korzysta lub je wynajmuje. Lokal niestanowiący przedmiotu odrębnej własności nie może być więc przymusowo wyodrębniony, po to by był sprzedany.

Przepisy prawa dają wspólnocie mieszkaniowej uprawnienie do wystąpienia na drogę sądową i żądania sprzedaży danego lokalu (lub lokali) w drodze licytacji, jeżeli właściciel lokalu:

  1. zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;
  2. wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;
  3. przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

W doktrynie i orzecznictwie ugruntowały się już poglądy, co do podstaw przymusowego pozbawiania właściciela lokalu jego własności. Przesądzone zostało m.in. że długotrwałe zaleganie z opłatami stanowi wystarczającą przesłankę do żądania sprzedaży lokalu, gdyż inni właściciele lokali muszą kredytować sąsiada. Podkreśla się, że właściciele zalegający z opłatami często uniemożliwiają zarządcy budynku przeprowadzenie niezbędnych napraw i renowacji, utrzymanie właściwego poziomu czystości i stanu technicznego całego budynku. Często też przez chronicznych dłużników brakuje pieniędzy na opłacenie rachunków za energię i wodę, która jest dostarczana do budynku i rozliczana zbiorczo. Taka sytuacja grozi wstrzymaniem dostawy mediów do całego budynku, co jest katastrofalne w skutkach dla mieszkańców i osób prowadzących działalność w lokalach usługowych.

W jednej ze spraw Sąd uznał, że właściciele, którzy celowo sukcesywnie popadają w zadłużenie, następnie spłacają je po zapadnięciu wyroku mogą być uznani za „długotrwale” zalegających z opłatami i z tego powodu stracić lokal. To bardzo dobry prognostyk na przyszłość – nie ochroni się już właściciel, który działa nieuczciwie wykorzystując mechanizmy prawne.

Mam na uwadze, że problemem nie są tylko zaległości w opłatach. Zdarza się, że właściciel korzysta z lokalu w taki sposób, że niemożliwe jest normalne korzystanie z innych lokali. W mojej ocenie zwłaszcza dla przedsiębiorców jest to coraz bardziej dotkliwe – przed sądy w całej Polsce trafiały przeróżne sprawy, od uporczywego hałasowania po chorobliwe gromadzenie w lokalu odpadów w wyniku tzw. zbieractwa.

Nie możesz prowadzić działalności w swoim lokalu z uwagi na takie utrudnienia? Zgłoś sprawę zarządowi wspólnoty mieszkaniowej lub administratorowi nieruchomości. Uprawnienie do skierowania sprawy o pozbawienie właściciela własności lokalu na drogę sądową ma tylko i wyłącznie wspólnota mieszkaniowa. Oznacza to, że właściciel lub właściciele, których dotyka bezpośrednio niewłaściwe zachowanie innego właściciela lokalu nie mogą sami, we własnym imieniu wystąpić do sądu.

Ustawa przewiduje, że wspólnota musi mieć zgodę właścicieli lokali na wytoczenie powództwa w takiej spawie. Zgoda wyrażana jest w formie uchwały, co oznacza, że co do zasady połowa właścicieli lokali liczona według udziałów w nieruchomości wspólnej musi być „za” skierowaniem takiej sprawy do sądu.

Ocena sądu co do zasadności pozbycia się właściciela poprzez sprzedaż jego lokalu komuś innemu zależy od konkretnego przypadku. Stan faktyczny zawsze poddany jest szczegółowej analizie aby nie dopuścić do nadużyć. W praktyce usunięcie właściciela jest ostatecznością, gdy rzeczywiście inne środki nie skutkują.

Wypada także dodać, że sama instytucja przymusowego pozbawienia własności lokalu była badana przez Trybunał Konstytucyjny pod kątem zgodności z Konstytucją RP jako bardzo ingerująca w chronione prawo własności. Trybunał uznał, że przepis dający podstawę do przymusowej sprzedaży lokalu jest zgodny z Konstytucją jako konieczny dla zapewnienia realizacji chronionych konstytucyjnie praw innych podmiotów.

Moim zdaniem praktyka przymusowych sprzedaży lokali będzie coraz szersza. Widoczna jest tendencja do zmniejszania ochrony prawa własności jeśli właściciel narusza sąsiedzkie standardy lub nie wnosi należnych opłat. Postulowałabym wprowadzenie zmian, które umożliwiłyby wszczęcie całej procedury przez samego udręczonego sąsiada. Obecna konieczność zaangażowania wspólnoty, która jeszcze potrzebuje uzyskać na to zgodę 50% udziałów właścicieli, znacząco utrudnia poddanie sprawy pod ocenę sądu.