nacjonalizacja gruntów warszawskichZagraniczni inwestorzy chcący nabyć nieruchomość w Warszawie często są zaskoczeni, że jeszcze w XXI wieku muszą brać pod uwagę skutki nacjonalizacji gruntów dokonanej tzw. Dekretem Bieruta z 26 września 1945 r. Dlaczego wynikające z niej problemy wciąż nie zostały rozwiązane i czy rzeczywiście stanowią przeszkodę w inwestowaniu? Nacjonalizacja gruntów na terenie Warszawy oficjalnie powodowana była skalą zniszczeń Warszawy w czasie II Wojny Światowej, kiedy po wielu dzielnicach pozostały jedynie wypalone fundamenty budynków. Odbudowa miasta przez dotychczasowych właścicieli działek mogła okazać się niemożliwa, gdyż często nie wiedziano komu przysługiwało prawo do nieruchomości i nawet do dziś nie ustalono spadkobierców właścicieli wielu nieruchomości położonych w tzw. dzielnicy północnej zamieszkanej przez mniejszość żydowską. Choć może wydawać się to zaskakujące, to wielu prawników i urbanistów uważa, że założenia Dekretu Bieruta przynajmniej częściowo były słuszne, wbrew obiegowej opinii o tym akcie prawnym. Przyjęcie Dekretu nacjonalizującego wszystkie grunty (ale już nie budynki) na terenie Warszawy miało na celu zapewnienie szybkiej i jednolitej odbudowy zniszczonej Warszawy. Nacjonalizacja miała przy tym nastąpić za odszkodowaniem, a właścicielom gruntów planowano przyznać prawo korzystania z nieruchomości. Podobne regulacje zostały w okresie powojennym przyjęte m.in. w zniszczonym Rotterdamie. Szybko okazało się jednak, że założenia dekretu i faktyczne działania ówczesnego rządu całkowicie się rozmijają. Nacjonalizacją faktycznie objęto również budynki, a właściciele gruntów nie otrzymywali odszkodowania ani prawa korzystania z nieruchomości. Po upadku komunizmu byli właściciele lub ich spadkobiercy niezwłocznie zaczęli domagać się odszkodowania lub zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Co ciekawe, sam dekret nie został nigdy uchylony, wobec czego prawo do odszkodowania i korzystania z nieruchomości można wciąż wywieść wprost z jego przepisów.

Gra na zwłokę

Szybko okazało się, że sądy przychylnie traktują roszczenia byłych właścicieli – zwłaszcza w zakresie odszkodowań dochodzonych od Miasta Stołecznego Warszawy. Kolejne wyroki sądów nakazujące wypłatę odszkodowań coraz bardziej zagrażały stabilności budżetu miasta. W związku z tym władze Warszawy od lat domagają się przyjęcia ustawy, która uregulowałaby kwestię reprywatyzacji określając odszkodowanie za znacjonalizowane działki w wysokości 10-20 % wartości gruntu. Odszkodowanie miałoby zostać wypłacone z budżetu państwa, a nie Warszawy. Kolejne rządy nie podejmują jednak tej kwestii, gdyż skala roszczeń jest tak duża, że jednorazowa wypłata odszkodowań stanowiłaby duży problem dla budżetu nawet w skali całego państwa. Skutki tych zaniechań szybko wyszły na jaw. Sprawy „dekretowe” zyskały miano najbardziej przewlekłych spraw administracyjnych i nikt nawet nie ukrywa, że jest to celowa polityka władz Warszawy, które w ten sposób starają się chronić budżet miasta. Pomimo kolejnych wyroków sądów nakazujących przyśpieszenie rozpoznawania spraw przez organy miasta, postępowania o odszkodowania wciąż potrafią się ciągnąć przez kilkanaście lat bez jakiegokolwiek efektu. Coraz częściej podnoszą się głosy, iż taka gra na zwłokę prowadzona przez organy władzy publicznej jest sprzeczna z zasadami demokratycznego państwa prawa i konieczne jest niezwłoczne przyjęcie regulacji, która uporządkuje stan prawny nieruchomości w Warszawie. Kolejne projekty nie zyskują jednak poparcia rządu, a dopóki kwestia ta nie zostanie rozwiązana wciąż będą powstawały problemy wynikające z regulacji przyjętej 70 lat temu.

Jakie to ma znaczenie dla obecnych inwestycji?

Czy te problemy mogą rzeczywiście stanowić barierę dla potencjalnych inwestycji w Warszawie? W większości przypadków nie. Sprawy dotyczące gruntów warszawskich toczą się w dużej mierze nie o jej zwrot, lecz o odszkodowanie, i stanowią problem miasta, a nie obecnych właścicieli lub nabywców nieruchomości. Jeśli na wywłaszczonej nieruchomości doszło do „nieodwracalnych skutków prawnych” (np. wybudowania budynku) były właściciel nie jest uprawniony do domagania się jej zwrotu, lecz może dochodzić właśnie odszkodowania. Stąd też problem zwrotu nie dotyczy znacznej części gruntów. Jeśli jednak inwestycja dotyczy przedwojennego budynku, to przed podjęciem decyzji o inwestycji, niewątpliwie wskazane jest zwrócenie się do specjalistów, którzy przedstawią analizę stanu prawnego nieruchomości. Taka analiza byłaby niezbędna zwłaszcza, jeśli planowana inwestycja dotyczy nieruchomości wymienionej na liście spraw „dekretowych” dostępnej na stronie internetowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy (bip.warszawa.pl). W tym przypadku planowana inwestycja powinna zostać zbadana również w aspekcie nierozwiązanych dotąd problemów wynikających z prawa przyjętego niemal 70 lat temu. Artykuł ukazał się w wersji angielskiej w magazynie „Observer” (07.2014) [link do artykułu] wydawanym przez spółkę Valkea Media S.A.